Во что вкладываться инвесторам в 2021 году


Последние месяцы инвестиционный спрос сокращается: рост цен на треть увеличил порог входа для инвесторов, отмечает Алексей Попов, эксперт из ЦИАН. По его прогнозу, с высокой долей вероятности такие высокие темпы роста стоимости «квадрата», как в первом полугодии 2021 года, мы больше не увидим.

«Решение девелоперов по индексации цен зависит в том числе от динамики спроса, а он на фоне фактического обнуления программы льготного ипотечного кредитования в Москве сокращается: в июле застройщики в Московском регионе потеряли пятую часть спроса, их выручка сократилась на 18%, а количество оформленных ипотек — на четверть. Играет свою роль и эффект высокой базы. Наиболее вероятный сценарий — замедление роста цен до 1% в месяц», — поясняет Попов. Похожие оценки прогнозному росту цен до конца полугодия дали в агентстве недвижимости «Метриум» и в девелоперских компаниях «КОРТРОС-Москва» и Группа «Родина».

Сейчас конкуренцию новостройкам создают сравнительно недорогие переуступки частных инвесторов в домах на высокой стадии готовности, отмечает Ирина Доброхотова. «Стартовая цена сегодняшнего проекта должна быть не более чем на 20% выше показателя годичной давности, — советует эксперт. — Например, в ЖК комфорт-класса Москвы год назад была средняя цена 180 тыс. руб. за 1 кв. м, и те, кто сейчас выходит из проекта по 220 тыс. руб., чувствуют себя прекрасно. Поэтому ориентироваться надо на проекты стоимостью не более 250 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда есть шанс заработать к концу 2022 года около 30%. У стартов по 300 тыс. руб. за метр (+/- 5%) сейчас потенциал порядка 20% на ближайшие полтора года».

По оценке ЦИАН, доля переуступок между физлицами на рынке новостроек в июле-августе 2021 года вдвое ниже, чем год назад: 2,6% против 5,3%. «Основные продажи инвестиционных лотов будут ближе к концу 2021 года, — прогнозирует Алексей Попов. — Инвесторы ждут сдачи объектов, ориентируясь на рост цен к этому времени как за счет увеличения стадии строительства, так и за счет рыночных факторов».

При выборе объектов для вложений сейчас Попов советует обратить внимание на квартиры в домах, включенных в программу реновации. «Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 239,8 тыс. руб. Прирост за год — 19% (с 200,7 тыс. руб.). Это чуть выше, чем в целом по вторичному рынку (+15,4%). Больший рост стоимости пятиэтажек под снос во многом объясняется повышенным интересом к таким объектам за счет возможности переселения в новый дом без доплаты», — говорит эксперт.

В категории новостроек для инвестиций можно рассмотреть апартаменты, считает Попов. «На первичном рынке они стоят на 10–15% дешевле, чем сопоставимые по характеристикам квартиры. На вторичке такой дисконт не сохраняется — различия в стоимости колеблются в диапазоне ±4%. То есть при переходе недвижимости из категории новостройки в категорию «от собственника» апартаменты сильнее прибавляют в цене, чем квартиры. Апартаменты выгодно покупать и тем, кто хочет заработать на сдаче в аренду, так как различий между квартирами и апартаментами в ставках аренды практически нет. Поэтому за счет более низкого порога входа срок окупаемости таких инвестиций меньше», — говорит аналитик.

Говорить об инвестиционном потенциале новостроек сейчас имеет смысл только относительно отдельных проектов и даже конкретных лотов, считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Поскольку уровень цены даже на старте закрытых продаж находится на предельном уровне, приходится аккуратно выбирать не только проект, но и конкретный лот. Это может быть необязательно мелкоформатный лот. Могут дать инвестиционный прирост и лоты большей площади, если на них есть отложенный спрос в локации проекта, — делится рекомендацией Кузнецова. — Время «цен на котловане» прошло, поэтому оценка потенциального проекта для инвестирования должна измениться в корне и начинаться задолго до объявления старта реализации. На первый план выходит анализ не только локации, стоимостных показателей проекта и рынка, но и качественных параметров — проектных деклараций с точки зрения квартирографии, структуры предложения квартир по площади, видовым параметрам, этажности. Если в 2013–2018 годах основной акцент был сделан на низкой стартовой цене и оценке масштабности проекта, то сейчас нужно оценивать отложенный спрос в локации».

Самые интересные с точки зрения доходности проекты сейчас, по мнению Кузнецовой, — новостройки бизнес-класса точечной застройки, не более двух-трех корпусов, в интересной локации с большим отложенным спросом. В таких проектах средняя цена квадратного метра может расти на 2,5–4,5% в месяц.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/6112afd39a79473069fb1ae4